VAŠ SVETOVALEC –JANEZ TEKAVC

Dobro je vedeti | apr. '11

Dolgoletni zakup zemljišča

Bralkin oče je pred časom za 50 let vzel v zakup zemljišče, na katerem je postavil čebelnjak. Po dogovoru z lastnikom zemljišča je zakupnino plačal v enkratnem znesku. Po očetovi smrti sta čebelnjak in zemljišče ob njem prevzeli bralka in njena sestra. Čebel nimata, obdelujeta pa zemljo ob čebelnjaku, ki je bila dana v zakup. Lastnik zemljišča temu ni nasprotoval, zdaj, ko je umrl lastnik zemljišča, pa bralko zanima, ali ji lahko dedič, torej novi lastnik prepove uporabo zemljišča.

Zakup se po pravu obravnava kot najem. Zakupno razmerje samo ne preneha zaradi spremembe lastništva zemljišča, pač pa mora novi lastnik prevzeti stvar v stanju, v kakršnem je, se pravi skupaj z zakupom. Če bi torej šlo le za spremembo lastništva zemljišča, zadeva ne bi bila problematična.

Enako tudi ni problematično, da sta na mesto pokojnega očeta kot zakupnika vstopili bralka in njena sestra, saj se zaradi smrti zakupnika ali lastnika zemljišča  zakupno razmerje ne prekine, pač pa dediči vstopijo na mesto svojih prednikov z vsemi pravicami in obveznostmi.

Odnos med bralko in novim lastnikom pa se lahko zaplete, če v pogodbi ni natančno in jasno določeno, kaj je sploh predmet zakupa. Če je bil namreč zakup dan le za gojenje čebel, tak zakup ne dovoljuje obdelovanja vrta, pač pa le gojenje čebel. Zakupnik je dolžan uporabljati stvar kot dober gospodar, a le tako, kot določa pogodba ali kakršen je namen stvari. Odgovoren je za škodo, ki nastane zato, ker je v zakup vzeto stvar uporabljal v nasprotju s pogodbo ali njenim namenom ne glede na to, ali jo je uporabljal sam kdo drug, ki je delal po njegovem naročilu, podzakupnik ali tisti, ki mu je omogočil rabo stvari.

Če je v pogodbi določeno, da je zakup namenjen le gojenju čebel, sme novi lastnik izreči bralki in njeni sestri opomin, v katerem ju opozori, da uporabljata stvar v nasprotju s pogodbo ali z njenim namenom. Opomin lahko vsebuje posebno opozorilo, da bo lastnik pogodbo odpovedal brez odpovednega roka, če ne bosta takoj opustili vsako uporabo, ki je v nasprotju z dogovorom o zakupu. Če v roku, ki je dan v takem opozorilu, ne bosta začeli uporabljati stvari v skladu s pogodbo, lahko zakupno pogodbo tudi odpove.

Bistveno je torej, kako je v pogodbi določeno, za kakšen namen in na kakšen način lahko zakupnik uporablja v zakup dano nepremičnino. Če jo sestri uporabljata tako, kot je določeno v pogodbi, potem so skrbi odveč, sicer pa morata uporabo uskladiti s tem, kar je določeno s pogodbo, da ne izgubita pravico zakupa.

Solastništvo po razvezi

Bralec je s skupaj z ženo adaptiral podstrešno stanovanje v hiši, katere lastnica je bila že pred poroko žena. Ker se zdaj razhajata, bralca zanima, ali se mora res izseliti iz stanovanja, kot to zahteva žena. Piše, da je invalid druge kategorije z nizko pokojnino in z zdravstvenimi težavami.

Osebne okoliščine, kot so invalidnost, nizka pokojnina in zdravstvene težave, niso pravno pomembne v sporu med bralcem in njegovo ženo o pravici uporabe stanovanja. Pravno pomembno je, kdo je lastnik stanovanja in ali je stanovanje skupno premoženje bralca in njegove žene.

Ker je imela žena v lasti hišo že pred poroko, je hiša praviloma njeno posebno premoženje in ne skupno premoženje zakoncev. Skupno premoženje zakoncev je le tisto, ki sta ga z delom ustvarila v času trajanja zakonske zveze. Iz bralčevega opisa pa je mogoče razbrati, da sta podstrešje v hiši adaptirala v času zakonske zveze, se pravi, da je skupno premoženje le "adaptacija". Navedeno smo zapisali v narekovajih, saj sama adaptacija ne more biti predmet lastništva, pač pa se upošteva pri ugotavljanju skupne lastnine. Upoštevana je le, če gre za večjo adaptacijo, ki pomeni kakovostno spremembo, se pravi, če sta bralec in njegova žena iz nerabnega podstrešja zgradila bivalno stanovanje. V tem primeru ima bralec možnost, da ob razvezi zakonske zveze zahteva, da sodišče ugotovi obseg skupnega premoženja in da razdeli to skupno premoženje. Bralec lahko na tak način postane solastnik stavbe, vendar praviloma le do višine polovice vrednosti "adaptacije". Vrednost ugotovi izvedenec, ki oceni, koliko je hiša vredna brez adaptiranega podstrešnega stanovanja in koliko z adaptiranim stanovanjem. Razlika, se pravi vrednost "adaptacije", pa je skupno premoženje zakoncev, ki se praviloma razdeli na dve polovici. Bralec tako lahko teoretično postane solastnik hiše v deležu, ki je praviloma enak polovici vrednosti "adaptacije" glede na vrednost hiše.

Če bo bralec postal solastnik, je upravičen uporabljati nepremično v obsegu, ki ustreza njegovemu solastniškemu deležu. Od velikosti deleža pa je odvisno, ali bo v stanovanju lahko prebival ali ne; če je namreč delež premajhen, tudi bivanje v hiši ni možno, ker preprosto ni tako majhnega prostora, ki bi ustrezal solastniškemu deležu. Če pa bralec ne bo solastnik stanovanja, lahko žena po ločitvi zahteva, da se izseli.